새로운 가치창출 관점에서 접근 필요 VS 민간사업자 수익 위한 토지이용 계획
●박권일 = 이 부분은 가슴을 드러내 보이고 싶을 정도다. 이 사업에 대해서는 KMI라는 국가정책기관에서 최초 검토를 했다. 앞으로는 국내 유수기관의 회계법인과 금융 자문사, 법무법인 등에서 사업비내역과 회계에 대해 여러 차례 검증이 있을 것이다. 다만 사업계획서에 나와 있는 총 사업비는 엄밀하게 총 투자비이다. 현재 빅아일랜드PFV에서는 삼성중공업이 고현항 재개발을 계획하던 당시의 용역사와 함께 일을 하고 있다.
하지만 아직 사업비를 논할 수 있을 정도의 검토는 되지 않았다. 항간에 떠도는 4900억원, 6000억원이라는 말은 사실무근이다. 마산의 경우는 분명 고현항 보다 유리한 부분이 많다. 국가로부터 준설토를 지급 받아 비용 세이브(보전)가 많이 됐다. 또 공공성 강화를 위해 공원녹지 비율을 크게 해 정부예산이 많이 들어갔다. 매립사업은 토취장을 어디에 확보 하느냐에 따라 편차가 커 가능하면 국가에서 지정하는 해 주는 토취장을 우선적으로 검토할 수밖에 없는 상황이었다.
소음과 분진 등에 대한 민원으로 공사 진행이 어려움이 따른다면 힘든 부분이 발생하기 때문에 이 부분들을 포괄적으로 생각해 결정할 부분이다. 특히 안정적으로 금융재원을 조달해야만 실제 착공을 할 수 있어 사업제안 초기부터 1년6개월 동안 금융권과 협의를 해왔다. 지역협의체 취지도 이해하지만 금융권도 조건만 보고 의사결정을 하는 조직이 아니다보니 사업에 대한 이해도를 높이기 위해서 파트너처럼 일해 왔다.
사업비에 대한 부분은 내년 3~4월이 되면 윤곽이 드러날 것 같다. 참고적으로 선수금은 사업시행자에게 유리하지만 매립사업에서 선수금은 큰 의미가 없다. 땅을 사고자하는 사람이 땅이 안 만들어져 있는데 이 땅을 사겠다고 선수금을 낼 수는 있지만, 이 돈을 사업비로 쓸 수가 없기 때문이다. 결국 담보만 되는 것이다. 사업비를 구체화시키는 단계가 되면 앞선 기준들을 정확하게 비교해 오해의 소지를 없애겠다.
●사회자 = 앞선 패널 이야기 중 매립 비용이 평당 400만원이라면 거제시에서 도시 균형발전의 측면을 고려해 매립을 하지 않는 것이 올바른 판단이 아니냐는 주장이 있었다.
●신삼남 = 고현항 재개발의 경우 매립을 하면 기본적으로 상업지역이 된다. 매립할 항을 중심으로 장평과 고현 상업지역을 보면 공시지가만 해도 평당 2000만원 정도이고, 실제매매가는 더 나간다. 주거지역의 경우 500~700만원 대 정도로 파악돼 상당한 가격을 형성하는 것으로 보고 있다.
최근 거제시에서 농지가 잠식된 것이 100만평 이상인 것으로 알고 있다. 그리고 산과 임야도 법상으로는 경사도 45도까지 개발 할 수 있는데, 거제시 조례는 20도 까지로 제한을 해 놓은 상태다. 현재 상황에서 바다를 매립하는 것이 논란이 있을 수 있지만 도시 기능의 확장에 따라 부지가 필요하다는 부분으로 이해하면 될 것이다.
●노재하 = 지역 전체의 균형발전이라는 차원에서 본다면 이해되지 않는 부분이다. 모든 것이 고현으로 집중되면 오히려 삶의 질은 떨어진다고 보고 있다. 현재의 상황에서 고현지역에 집과 상가가 늘어난다면 더 큰 문제점을 불러일으킬 수 있다. 오히려 행정타운 등을 외각부분으로 이전해 지역 균형발전을 도모해야 한다고 생각한다. 고현에만 모든 것이 집중되면 과밀화, 교통문제 등이 더욱 심각해 질 수 밖에 없다.
●사회자 = 고현만 매립에 대해 시민들이 굉장히 염려하는 것 중 하나가 침수부분이다. 기술적인 부분에 대한 대안은 있나.
●신삼남 = 지난 태풍 루사 때 지역 강우량이 255.5㎜였고, 태풍 매미 때는 125.5㎜였다. 또 고현만의 평균 조위는 1.1m이고, 만조는 2.2m로 조수간만의 차가 그렇게 크지 않는 상태다. 태풍 매미 때 관측한 결과 태풍 해일에 의해 3.5m 정도 물이 차올랐다. 그래서 고현과 중곡, 장평 지역이 물난리를 겪었다.
30여년 전 k회사에서 매립을 할 때 조금 더 매립고를 높였으면 하는 다소 아쉬움이 있는 것은 사실이다. 태풍 매미 당시 수해는 고현 지역의 배수로와 통수 능력 부족 때문이 아니라 낮은 매립고 때문이라는 판단이 크다.
이 사업과 관련해 고현천과 연초천에 영향을 줄 것이라는 예측이 있지만 150~200m 가까이 공간을 띄우기 때문에 큰 피해는 없을 것으로 보고되고 있다. 고현항이 매립되면 그 매립지가 파고나 해일을 막을 수 있는 1차 방어선 역할을 할 수 있다. 또 대규모 배수로와 배수관로 매설, 펌프시설 등이 마련돼 침수예방 문제는 해소될 것으로 본다. 특히 매립지를 높게 건설해 태풍 등으로 발생할 수 있는 피해를 최소화 할 계획이다.
●지찬혁 = 기존의 고현 매립지가 낮게 매립돼 있는 부분은 큰 문제 중 하나다. 따라서 추가로 매립되는 매립지의 경우 침수문제 자체를 그 기능 속에서 커버할 수 있어야 한다. 이 부분은 굉장히 기술적이고 새로운 실험대상이기 때문에 엄밀하게 검토돼야 한다.
기존 매립지인 장평 같은 경우에도 지금도 문제가 되는 것이 하수 역류다. 신규 매립지가 1차 방어선이 될 것이라 했지만 달리 보면 물 빠짐 현상이 더 느려질 수도 있다.
배수관을 설치한다고 하지만 그런 것으로는 부족하기 때문에 매립지 자체에 저수 공간을 고려하지 않으면 기존도심과 매립지 간 문제가 연속적으로 발생할 수도 있다. 환경문제에 대해서는 해양 쪽에서 발생하는 오염, 처리능력의 저하, 하수 처리장의 부족현상 등으로 해양오염의 가능성이 크다. 때문에 마산만처럼 오염 총량제와 같은 개념을 도입하는 것도 고려돼야 한다.
●이헌 = 천재지변으로 인한 피해는 인정한다고 본다면 하수처리용량 같은 것은 어려움은 없을 것이라고 생각한다. 현재 사업계획을 보면 매립지에 3000세대가 들어선다. 이것을 유입인구로 본다면 1만~1만2000명 가량이라고 판단된다. 10월 현재 옛 신현읍 지역 인구는 12만3012명으로 사업 이후 인구는 13만~14만 가량으로 추산된다. 그렇다면 교통문제가 제기될 수 밖에 없다. 현재 고현만을 지나는 국도14호선의 경우 러시아워에는 통과 시간이 1시간 가량이다. 이 때문에 추가 매립을 제안한다. 현재 실정으로 도로를 확장하려면 매립 외에는 방법이 없다.
세계 최고의 조선기술을 활용해 2층 구조의 도로를 계획하고 뼈대가 되는 구조물을 만들어 바다 속에 가라 앉힌다면 가능하리라 본다. 만일 이 공법이 성공한다면 특허를 내 타 도시에도 로열티를 받고 팔 수도 있을 것이다. 매립을 하면서 도로를 모두 지상으로 건설하다 보니 다양한 문제점이 발생하는 것이다. 중곡동에서부터 장평까지는 논스톱으로 차량이 운행할 수 있는 도로를 만들어야 한다. 개인적인 발상이지만 이러한 것들이 계속 논의돼야 명확한 해결책이 도출될 것으로 본다. 어찌됐든 매립으로 인한 주거와 교통문제는 치명적으로 작용할 수 있기 때문에 찬반을 떠나 순조롭게 풀어갔으면 하는 바람이다.
●사회자 = 사업계획상 교통문제에 대한 구체적인 계획은 있나
●박권일 = 교통평가는 아직 안한 상태여서 별도로 해야 된다. 이헌 교수의 말처럼 침매터널식 교통박스를 만든다면 교통난 해소에 큰 도움이 될 것으로 본다. 다만 이 터널에서 차량이 나가고 들어가는 부분은 수월과 장평고개로 빼야 한다는 부분이 걸림돌이 될 수 도 있다. 국도대체 우회도로가 3년 후 완공되고, 송정~문동간 도로가 만들어지면 고현지역 교통난은 상당부분 해소될 것으로 본다. 조선산업 연결도로도 4차선 확장이 거의 다 됐다. 장평에 지어지는 49층 주상복합건물로 교통정체가 예상되지만 차선 확장, 가감차로 건설로 어느정도 커버가 될 것으로 예상하고 있다.
●윤일성 = 민자 사업을 할 때 교통부분에 대해서는 두 가지 원칙을 지키는 것이 좋다고 생각한다. 첫 번째로 철저한 교통 대책이 준비 돼야 한다. 두 번째 그 재원은 민간사업자의 개발이익으로 부담해야 한다. 민간사업자가 개발을 통해 이익을 가져가는데 교통유발을 완화하기위한 교통대책은 시민의 세금으로 마련한다는 것은 맞지 않다고 본다.
도로를 넓히든지, 외곽도로를 구상하든지, 또 다른 어떠한 교통시설을 건립하든지 간에 그것은 민간사업으로 발생하는 교통 부담이기 때문에 이 사업을 통해 교통부담을 발생시킨 주체가 비용을 부담하는 것이 맞다. 만일 거제시가 교통대책을 따로 마련한다면 시민들이 동의하기 어려울 것 같다.
●이헌 = 앞서 논의된 부분이 전폭적으로 사업계획서에 포함될 때 고민이 적어질 수 있고 심지어 반대의 목소리를 잠재울 수 있다. 고현만 앞 국도14호선은 많은 신호등 때문에 정체가 심한 구역이다. 논스톱으로 이 구간을 지나려면 매립을 통해 최소의 단가로 최대의 효과를 얻을 수 있는 부분이 있다고 본다. 침매터널식 구간에 대한 기술적 접근은 해보지 않았지만 설계는 충분히 가능하다고 생각한다. 실제로 이 공법이 가능하다면 거제시나 부강종건의 이름으로 기술특허를 내고 더 많은 추가이익을 얻을 수 있을 가능성이 있다는 주장이다.
●사회자 = 침수나 환경오염, 교통 문제까지도 매립 사업의 영향이기 때문에 해결방안을 그 사업에 반영시켜야 한다는 주장인 것 같다.
●노재하 = 거제시의회에서도 신규 매립지에 2500세대 아파트와 대단위 쇼핑센터가 들어선다면 교통문제가 극심하게 발생할 것이라는 의견이 다수다. 그래서 지하도로나 고가도로 건설에 대한 논의가 있는 것이다. 그런 차원에서라도 교통운영 평가 내지는 교통 문제를 별도로 뽑아내 심도 있는 논의가 필요하다고 본다. 그리고 이 같은 문제를 불러일으키는 요인들은 아파트와 상업시설로 인한 것이기 때문에 민간사업자가 일정부분 나서야 한다는 것이 시의회의 주장으로 알고 있다.
●지찬혁 = 토취장 문제의 경우 사업설명회 당시 주민의견을 반영하겠다고 했었다. 매립토 마련 문제는 상당히 큰 부분이다. 이는 단순하게 개발팀에 맡겨놓을 것이 아니고 거제시가 민원을 최소한화 한다는 조건하에서 처리를 하는 것이 적절하다고 생각한다. 그리고 지역 내에서 토취장을 만든다는 부분은 반대다. 왜냐하면 기존에 민원이 있었던 지역들이 다 매립장 또는 토취장으로 지정하거나 신청했기 때문에 기존에 있었던 민원을 또다시 안고 가는 경우의 일이 발생할 수 있다.
●박권일 = 일단 근거리에서 토취장 확보가 가능하면 사업비를 낮추는데 도움이 된다. 일장일단이 있겠지만 기본적으로는 민원자체에 휘둘려 이 사업을 진행하고 싶다는 생각 없기 때문에 민원 부분이 선결이 되지 않는다면 원거리 수송까지 검토해야 한다고 본다. 이번 해수부와의 협상에서 이 부분이 논의가 될 것이다.
●이헌 = 민원은 피하는 것이 아니고 이해시키는 것이라고 생각한다. 그래서 부딪혀서 이야기하고 협의해 나가야 하고 심지어 수용까지도 생각해야 한다.
●지찬혁 = 거제에서 가장 큰 문제점은 다양한 용도로 도로들이 사용되고 있다는 것이다. 고현항을 매립하면 최소 5년 정도가 소요될 것이고, 그 기간동안 누군가는 피해를 본다는 소리다. 추가적인 민원들이 계속해서 발생 될 수 있는 소지들을 안고 갈 것인가에 대해서는 분명히 선을 그어야 된다.
●윤일성 = 침수에 대해 한 가지 말씀드리고 싶은 게 있다. 만조와 집중호우가 겹쳐 발생하는 침수피해는 저역량 개발 기법으로 방지가 가능하다고 알고 있다. LID 그린 인프라라고 하는 부분인데 부산의 경우 에코델타 시티를 낙동강 하구에 개발하고 있다.
이곳에서 사업면적의 3%에 LID 기법을 전면적으로 도입했다. 건설비용은 조금 더 들지만 큰 비가 오면 일정기간 단지 안에 저장했다가 천천히 내보내는 기법으로 침수예방이 가능하다. 제가 파악하고 있는 토지이용 계획에는 새로운 시대에 대한 가치, 시대정신이라고 할 수 있는 생태에 대한 고민이 별로 없는 것 같다.
●사회자 = 고현항 항만재개발 사업의 전체적인 내용에 대한 의견을 차례로 듣겠다.
●노재하 = 현재 상황에서는 사업방식 또는 개발계획에 관한 많은 내용들이 부강종건에 의해 이끌려 갈수 밖에 없는 것 같다고 느낌을 받았다. 실제 해수부가 사업타당성과 사업 방식에 대해 3개월 만에 협의를 이뤄내겠다고 한 부분은 충격적이었다. 그런 차원에서 민간단체협의회는 계속 진행돼 지역에서 요구하는 다양한 의견들의 통로가 됐으면 한다. 또 협상과정에서 사업 필요성의 찬성과 반대가 아닌 부문별, 주제별 위원회를 구성해 다양한 시각에서 검토가 이뤄졌으면 한다. 거제시가 좀 더 많이 열린 자세를 취했으면 한다.
●윤일성 = 매립지의 토지이용계획을 보면 복합도심지구의 규모가 너무 크다는 것이 문제다. 전체 분양 용지의 반 이상이 아파트가 들어선다. 부산 북항에도 복합도심지구라고 있지만 전체지구에서 차지하는 비율이 이렇게 높지 않다. 북항의 복합도심지구는 이곳에 들어서는 건물의 시설 면적의 40%까지 공동주택을 허용 할 수 있게 했다.
하지만 고현항의 경우 전체가 아파트이다. 이것은 아파트를 팔아서 수익을 최대한으로 남기는 것이 철저하게 반영된 결과다. 문화해양관광지구의 경우에도 문화가 키워드가 아니라 상업이 중심이 돼 있어 명분과 실제가 일치하지 않는다. 또 복합주거항만지구에도 주거기능이 들어가 있다. 이런 것을 볼 때 너무나 사업성에 치중한 토지이용계획임을 알 수 있다. 전면적으로 바꿔야 한다.
고현항 재개발이 개발업자의 수익성을 보장하는 사업이 아니고, 그동안 거제시민의 부족했던 문화 기회를 높여주고 공원 녹지 비중을 늘려 주기 위함이라면 다른 신시가지보다 훨씬 더 많은 녹지를 만들어한다. 말 그대로 노후된 항만을 매립해 거제시민의 이익에 부합되도록 하는 사업을 하기 위해서는 토지이용 계획을 전면적으로 바꾸는게 옳다고 본다. 여기에 대해서 많은 전문가들과 토의를 통해 지혜를 모아야 된다고 생각한다.
●지찬혁 = 고현항을 말하기 전에 순천 이야기를 잠시 하고 싶다. 순천이 박람회를 개최하면서 2000억원이 넘는 택지개발사업을 벌였다. 이 과정에서 직접적으로 파견된 공무원만 100여 명에 가까웠고, 단기 계약 등의 인원을 더하면 대략 1000명의 인원이 일을 했다. 고현항 재개발사업의 경우 거제시 담당자가 한명이다. 거제시가 그만큼의 주체적인 역할을 못하고 있고 책임성 여부에도 문제가 있다는 반증이다.
이 사업의 경우 기본계획에서도 공공성을 확보 할수 있는 여지가 매우 희박하다. 현재 유일하게 거제시가 할 수 있는 최선의 방식은 사업자의 동의를 얻어 지역협의체를 구성하는 것이다. 이 지역협의체를 어떤 형태로, 어떤 범위까지 운영 할 것인가는 심도 깊은 토론을 거쳐야 할 것이다. 또 필요하다면 시가 지역협의체에 법적인 지위까지도 부여할 수 도 있다. 그렇지 않는다면 사업 타당성에 대한 검증문제가 끊임없이 나올 수 밖에 없다.
●이헌 = 매립에 관해서는 일본과 우리가 똑같다. 원체 많이 했기 때문이다. 좋은 교과서일수도 있고, 검정 받아야 하는 교과서일 수도 있지만 개발을 계속해 온 것은 사실이다. 또 싱가포르, 독일의 함부르크라든지, 시드니, 요코하마 등의 성공을 강조하면서도 거제의 미래를 내다보는 부분은 부족한 것이 사실이다. 다만 여러 사항들이 좋은 쪽으로 변했을 때 긍정적인 검토가 필요하다고 본다.
적절한 분위기에서 슬기로운 방안을 담아놓지 못한다면 상당한 기회손실로 작용할 것이다. 사업계획서를 본다면 특정항목은 부족한 부분이 많다. 그렇다면 전체를 버리는 것이 아니라 일부를 교체하는 등의 노력을 기울여야 한다는 것이다. 개발이익 측면은 거제해양관광개발공사를 활용할 수 있는 절호의 기회를 살리지 못하는 것 같아 안타깝다.
특히 이번 사업을 계기로 여러 분야의 사람들이 허심탄회하게 머리를 맞대는 다양한 토론의 장이 만들어져야 한다는 생각이다. 끝으로 지속가능한 발전이다. 지속화도 중요하고, 발전도 중요하다. 이 정의는 우리세대가 꼭 필요한 것만 하고, 나머지는 후세에게 넘겨주자는 것이다. 100년, 200년을 내다 볼 수 있는 미래는 없다. 이 사업은 2040년대에 주축이 되는 다음 세대들에게 "상당히 가치 있게 잘 디자인됐다"라는 말을 들을 수 있도록 하는 것이 중요하다고 본다.
●박권일 = 개인적으로 도시계획을 전공하고 국토연구원에서 많은 시간을 보냈다. 그래서 공공성이라는 부분, 환경성에 대한 가치도 잘 알고 있다. 좋은 환경이 있는 곳에 좋은 도시가 만들어질 수 있듯이 저희가 만들고자 하는 도시는 그런 도시다. 물론 1차적으로는 분양도 잘되고 사업성이 확보가 돼야 되겠지만 그 테두리만 벗어난다면 공공성을 배제 할 이유가 전혀 없다고 늘 생각 하고 있고, 그 기조로 이제까지 계획을 만들어왔다.
지역협의체에 대한 부분도 필요성을 인정한다. 하지만 환경, 지역상권 등에 대한 문제는 현재 진행되고 있는 인허가 과정과 별개로 굉장히 오랜 기간 논의돼야 한다고 보여 진다. 토지이용계획도 기본계획을 제시 할 수 있는 절대적인 기한이 조금 많아져 기본적인 콘텐츠들에 대해 고민하고 있다. 다만 현재 진행되는 사항들이 실시간으로 전달되기 어려운 환경에 있기 때문에 오늘 같은 지적을 받는 것이 아는가 하는 생각이 든다. 비록 정보공유나 시기적으로 지역협의체 등의 부분들이 불만족스럽겠지만 현재 진행되는 부분은 최소한 진행이 될 수 있게 해 주고, 지적된 사항들은 시간을 갖고 논의를 하고 싶다.
●신삼남 = 오늘 토론회에서 상권·교통·재해·환경·사업비·토지이용계획 등 고현항 재개발사업의 전반이 다 거론이 된 것 같다. 지역여론 수렴결과 고현지역 상권의 문제와 침수문제가 가장 많이 거론되는 것 같다. 지역 상권의 경우 사업의 찬성과 반대를 떠나 모두가 다 같이 고민해야 할 부분이 아닌가 싶다. 인구가 계속 늘고 있지만 장사가 안 된다면 이유가 있을 것이다. 물론 여러가지 이유가 있겠지만, 소비력이 떨어지고 있는 부분이 크다고 본다. 부산 빨대효과, 비싼 지역 물가, 앞으로 운행될 부산-거제간 시내버스 등으로 상권의 부산쏠림은 계속될 것이다.
거제시에서 거제사랑상품권, 주차장 건립 등을 계획하고 있지만 근본적으로 부산으로 가는 소비력을 유턴시켜야 한다. 그러기 위해서는 좋은 브랜드의 상가가 조성돼 로드샵과 재래시장의 삼박자가 다 갖춰져야 한다고 생각한다. 마지막으로 고현항 재개발사업이 단순히 바다를 없애고 땅을 만든다는 접근보다는 새로운 가치창출 이라는 관점에서 접근했으면 하는 바람이다. 앞으로 고현항 재개발이 좋은 평가를 받기 바라면서 오늘의 토론회가 그런 평가를 받기위한 하나의 좋은 기회가 됐다고 생각한다.
●사회자 = 거제를 사랑하는 열정에서 참여한 패널 모두 장시간 고생 많았다. 오늘 토론회에서 거론된 많은 이야기들이 거제 발전을 위해서 유익하게 쓰이리라 믿는다.