경남 지역 지자체들도 난개발에 골머리를 앓고 있는 것은 거제와 마찬가지였다.

거제와 같은 섬 지역으로 '보물섬'이라는 명칭을 널리 알리고 있는 남해군 또한 별다르지 않다. 특히 남해군의 경우 최근 중국자본의 투자가 본격화 될 조짐을 보이면서 이에 따른 우려의 목소리가 높아지고 있는 실정이다.

실제 제주도의 경우 차이나 머니가 제주 섬을 삼키고 있다는 우려는 이미 현실이 됐다. 2007년 첫 중국인 투자 이후 6년 만에 약 100배 넓이에 해당하는 제주 땅에 중국오성기가 꽂혔다.

또 최근에는 '중국아줌마의 제주도 별장 사들이기' 등으로 불리는 '중국인들의 제주도 부동산 투자의 급증'이 심각한 사회문제로 떠올랐다. 여기에다 천연보호지구와 인접한 해발 500미터의 한라산 중산간까지도 중국자본이 투자한 관광시설사업들로 파헤쳐지고 있어 난개발과 자연훼손에 대한 비판마저 쏟아지고 있다.

보물섬 남해가 중국의 투자가 아닌 투기의 희생양이 되지 않으려면 단기적인 실적이 아니라 지속적 이익가능여부가 우선시 돼야 한다는 것이 남해지역 시민사회단체의 주장이다.

상황이 이렇다보니 남해군 행정도 바짝 긴장하고 있는 모양새다. 중국인들의 투자가 장밋빛 미래만을 보여주는 것은 아닐 것이라는 관측에서다.

남해군 생태도시과 류병태 인허가팀장은 "현재 남해군은 조망권을 방해하거나 자연경관을 헤치는 허가는 불허하고 있는 상태"라면서 "한 번 일어난 개발행위(건축허가)는 사실상 취소가 어렵고 원래 상태로 되돌리기가 어려운 만큼 철저한 검증을 통해 난개발을 막고 있다"고 설명했다.

남해군은 남해의 해안도로와 바다 조망의 가치를 인식해 지난 2000년 선언적 의미가 담긴 남해군경관보호조례를 제정했다. 그러나 바다 조망을 막는 펜션이나 휴게소 등의 건물은 남해군자연경관보호조례가 만들어진 이후에도 우후죽순처럼 들어섰다.

'국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 근거 남해군 국토의 계획 및 이용에 관한 조례와 남해군자연경관보호조례를 운용해 해안 도로변보다 건축물의 높이를 낮게 하도록 하거나 1m이상의 절·성토 및 석축, 웅벽 등의 구조물을 억제했다.

또 건축물의 높이를 1층 이하로 하거나 경사지붕으로 시공하토록 허가조건을 부여했고, 집단 취락이 형성된 곳과 그 외의 지역을 구분해 개발행위허가를 제한해 왔다.

하지만 이 같은 법 적용은 대부분 국토법에 규정된 법규를 적용하거나 유권해석한 것으로 남해군의 장기적인 도시계획 및 정책에 기초한 조례에 근거한 것이 아니어서 불완전한 점이 많았다.

이에 장기적 안목에서 보존과 개발을 위한 도시계획의 기본 방향을 먼저 설정하고, 이러한 방향에 따라 해당 지역의 특성을 살린 각종 행위가 일어나도록 제도적으로 정비해 나가자는 목소리가 높았다. 지역의 특성에 맞는 장기적 도시계획 수립과 남해군 경관조례 등을 마련하는 데 지역민의 의견이 모아진 것이다.

계속된 개발행위에 따른 각종 문제점은 2011년 남해군 경관조례가 제정되면서 다소 수그러진 상태다. 해안도로와 바다 조망에 대한 고려, 공공성, 조망시야 확보의 가능성, 조망 형태의 우수성, 경관관리 지역 설정 등 경관관리를 위한 구체적 가이드라인을 제시한 것이다.

류 인허가팀장은 "자연경관이 살아 있어야 개발도 가능하다는 것이 기본적인 행정의 방침"이라면서 "개발행위 허가를 위해서는 법적 요건은 물론 사전에 어떠한 민원이 발생할지 여부 등을 파악해 개발행위허가를 내고 있다"고 말했다.

이같은 법적, 제도적 장치에도 펜션 등의 난립은 여전한 문제거리로 남아있다. 남해군에 따르면 지난 2006년 펜션을 포함한 민박지정 건수는 총 421개에 머물었지만 2007년에는 43개가 늘어난 464개를 기록했으며, 2008년에는 85개가 늘어 총 549개로 집계됐다.

2013년 8월 현재까지 남해군에는 민박, 펜션, 그리고 모텔 등 숙박업소가 1000곳이 넘는 것으로 조사되고 있다.

여가생활 문화의 정착과 농외소득 증대를 목적으로 한 민박이 늘어나고 있는 것은 정부와 지자체가 지난 2002년부터 정책적으로 농촌관광마을을 육성해 왔기 때문이다. 그러나 해결되지 않고 있는 문제점도 상당하다.

농가민박 인증제 미도입 등 정부차원의 제도적 정비 미비와 지자체의 체계적 관리부족으로 농가민박이 농촌의 문화를 전파하는 산실로 자리잡기 보다 농촌지역에 우후죽순처럼 늘어나는 펜션에 밀려 경쟁력을 잃고 있는 상태다.

현재 농어촌진흥법에 민박은 농어촌 지역 주민이 거주하고 있는 건축법에 따라 단독주택을 이용해 이용객의 편의와 농어촌 소득증대를 목적으로 숙박, 취사 시설을 제공하는 업으로 규정하고 있다. 또 연면적이 230㎡ 이하일 경우 민박으로 지정이 가능하도록 규정해 놓고 있다.

하지만 현실은 다르다. 펜션도 민박으로 분류되고 있을뿐더러 주소지만 옮기면 민박(펜션)을 운영해도 하자가 없기 때문에 농가형 민박과 펜션의 구분이 모호하고, 당초 목적인 농어촌 소득증대라는 취지에 맞지 않기 때문이다.

특히 농가형 민박은 민박자체가 주로 부업에 해당하지만 펜션의 경우에는 주업에 해당하기 때문에 남해군도 골머리를 않고 있는 실정이다.

류 인허가팀장은 "지역민을 앞세워서 농어촌민박을 신청한 뒤 실질적 영업을 하는 업자들이 많은데다 기업형 펜션이 늘어나면서 어려움을 겪고 있다"면서 "난개발은 물론 토지의 효율적 이용관리에 어려움이 있어 관련제도 개선방안 마련에 힘을 쏟고 있는 실정"이라고 말했다.

대한민국 산업도시의 1번지라고 불리는 울산의 경우도 마찬가지다. 올해 울산시는 입목본수도(현재 자라고 있는 입목의 본수나 재적을 그 임지의 적절한 본수나 재적에 대한 비율로 나타낸 것)와 경사도 강화, 도시계획위원회 임의권한 삭제, 심의위원 투명성 재고를 주요 내용으로 하는 일명 '문수산 방지조례' 제정 문제로 홍역을 치르고 있는 상황이다.

현재 울산시 도시계획조례 개정안은 표류하고 있는 상태다. 지난 5월 열린 울산시의회에서 심의보류됐기 때문이다.

당시 울산시가 입법예고한 개정안과 다른 별도의 개정안을 발의한 울산시의회 김진영 의원은 "개발사건 예방을 위한 조례개정의 골자는 무엇보다 문수산 아파트 개발허가 당시 지나치게 완화됐던 입목본수도와 경사도를 다시 강화시키는 데 있어야 한다"며 "그런데 시가 입법예고한 개정안에는 그 부분이 제외돼 집행부와 별도로 의원입법발의를 통해 일명 '문수산 방지조례'를 추진하게 됐다"고 말했다.

김 의원이 발의한 조례개정안은 개발행위 허가기준에 따른 내용으로 현재 70%(2008년 개정)인 입목본수도는 60%, 32.5%인 경사도는 30%로 강화하는 내용이다. 또 공정성과 투명성 강화를 위해 도시계획위원회 회의와 관련해 위원장이 매 회의 때마다 11~19명의 위원을 임의로 지정해 구성토록 했다.

그는 "2006년 문수산 개발 허가당시 경사도는 기준치(2006년 당시 30%)보다 15%나 초과한 45%였고, 입목본수도(기준치 50%)도 37%나 초과한 87%였다"며 "그런데 '주거·상업·공업지역과 계획관리지역 안에서는 경사도 및 입목본수도가 기준치 이상이라도 허가권자가 해당 도시계획위원회의 심의를 받아 허가할 수 있다'는 조항에 따라 결국 문수산이 난개발 되는 원인이 됐다"고 지적했다.  

울산시민연대 관계자는 "지난 5월 울산시가 입법예고한 조례의 경우 도시계획 심의과정에서 결정적 영향력을 발휘하는 입안권자의 투명성·공정성을 높이기 위한 방안 다수가 빠져있었다"면서 "최근 도시개발 사건이 적지 않았다는 것을 비춰본다면 보다 더 적극적인 개정안을 만들 필요가 있다"고 밝혔다.

이 관계자는 또 "경사도, 입목본수도와 같은 도시계획상 개발허가조건은 현재 광역단체 중 울산시가 가장 느슨한 수준"이라고 지적하고 "도시계획위원도 입안권자의 부적절한 자의적 개입을 통한 특혜·비리의혹 차단을 위해 민간위원 모집을 공모방식과 외부 추천방식으로 병행하는 한편 최종 선정과정에서는 서울과 같이 선정위원회를 통해 위촉하는 방식으로 전환 할 필요가 있다"고 주장했다.

그러면서 "특히 장기간 연임하고 있는 위원의 경우 이해관계자와의 유착과 부당한 영향력 행사가 나타날 수 있는 만큼 제한 규정이 반드시 필요하다"고 설명했다.