올해 초부터 주택업계와 수요자들 사이에서 초미의 관심사로 대두됐던 문제가 아파트분양가 자율화이다.
주택문제를 해결하기 위해서는 분양가를 자율화해야 한다는 의견에 많은 사람들이 공감하면서도 한편으로 분양가자율화가 곧 분양가상승을 의미한다는 점에서 아파트값 상승의 빌미가 되지 않을까 하는 우려 때문에 이에 대해 신중한 목소리 또한 적지 않았다.
각종 행정규제 완화를 추진한 신정부에서도 분양가자율화 문제를 적극 검토했지만 역시 아파트값 상승에 대한 우려의 목소리 때문에 한걸음 물러선 모습이다.
현재 정부입장은 일단 분양가자율화를 실시한다는 전제아래 언제 어떻게 실시할 것인가하는 방법론상의 문제만 남겨놓고 있는 것으로 알려졌다.
내집마련을 위한 관내주민들을 위해 내년 아파트가격 전망을 조명해 본다. <편집자주>

아파트분양가를 관장하는 주무부처인 건설부는 지난달 국정감사에서 국회에 제출한 업무보고자료를 통해 분앙가자율화에 대한 기본입장을 밝힌 바 있다.

주택수급상황이 원활하고 가격이 안정된 지역의 중대형아파트부터 단계적으로 분양가규제를 완화하는 방안을 검토중이라는 것. 이는 특히 미분양아파트가 많이 발생하는 지방 중소도시의 중대형아파트로부터 분양가자율화가 실시될 것임을 시사하는 것이다.

25일 신형을 고현에 아파트를 건축중인 대한아파트등 관내업계들에 따르면 올해초 분양가자율화 문제가 거론되기 시작했을 때 과연 어느 지역부터 실시한 것인가를 두고 전문가 및 업계관계자들사이에서도 의견이 엇갈렸다.

그간 아파트값이 많이 떨어져 이미 시가와 분양가가 거의 비슷한 수준을 보이고 있는 서울지역의 중대형아파트부터 실시하자는 의견이 있었는가 하면, 미분양이 많은 지방부터 실시하자는 의견도 있었다.

미분양이 많은 지방의 경우에도 역시 분양가와 시가가 거의 근절한 수준에 이르고 있기 때문이다.

특히 최근에는 미분양을 소화하기 위해 주택업체들이 분양가를 내리는 등 고육책을 동원하고 있기 때문에 분양가 자율화를 실시하더라도 아파트값에 별다른 변동을 주지 못할 것이라는 의견이 제기되고 있다.

정부에서도 일단 위험부담이 많은 대도시지역보다 상대적으로 위험부담이 덜한 지방지역부터 실시하는 쪽으로 입장을 정리한 셈이다.

이제 실시시기를 과연 언제로 하느냐가 주요한 관심사로 떠오르게 됐다.

현재 주변의 여러가지 상황을 고려할 때 그 시기는 그리 멀지 을 것으로 보인다.

주택경기가 침체상황에 놓여 있을 때가 분양가자율화를 실시하기에 안성맞춤이기 때문이다.

자칫 시기를 놓쳐 아파트값이 꿈틀거리기라도 할라치면 분양가자율화 문제는 또 다시 물건너 가는 꼴이 되기 쉽다.

따라서 분양가자율화 문제를 주택정책의 주요한 과제 중의 하나로 꼽고 있는 정부로서는 침체상황이 끝나기 전에 이 문제를 매듭지으려 할 공산이 크다.

이와 관련해 최근 주택공사가 내놓은 ‘2단계 금리자유화가 부동산에 미치는 영향’이라는 분석자료를 음미해 볼 필요가 있다.

이 자료에서 주공은 내년 하반기부터 집값이 상승할 것이라고 전망했다.

금리자유화 실시에 따라 물가상승 및 금융비용이 늘어 주택원가의 상승이 불가피하다는 것이다.

즉 건설원가의 상승으로 표준건축비가 크게 오를 것으로 전망되고, 또한 금리인상에 따른 물가상승의 영향으로 실물투자를 선호하게 돼 결국 집값이 오르는 시기에 대해서는 표준건축비 인상과 금리인사으이 효과가 물가에 직접 영향을 끼치게 될 것이라고 내다보고 있다.

각 건설업체들이 금융비용 부담과 이에 따른 노임 등 물가상승을 이유로 정부에 내년 표준건축비의 대폭 인상을 요구할 가능성이 매우 큰 것으로 지적했다.

물론 이러한 전망이 정확히 들어맞는다고 할 수는 없다 하더라도 그 개연성이 매우 큰 것은 사실이며, 정부에서 분양가자율화의 방침을 정하고 있다면, 그 시기는 늦어도 내년 상반기 이전이 될 가능성이 높을 것으로 추정케 해준다.

일각에서는 금융실명제처럼 분양가자율화 문제를 의외로 앞당겨 실시할 가능성도 있는 것으로 점치고 있다.

분양가자율화란 곧 아파트 분양가가 오르는 것을 의미한다.

분양가가 자율화될 경우 이제 껏, 분양가규제에 묶여 채산성을 맞추기 어렵다고 불만이던 주택건설업계들이 분양가를 인상할 것은 불을 보듯 뻔하기 때문이다.

그런 점에서 아파트분양가의 내년 움직임이 매우 주목된다.

이번 기회를 놓칠 경우 현정부로서는 임기 내에 분양가자율화를 실시할 수 있는 타이밍을 찾기 어려울지도 모르기 때문이다.

그럴 경우 분양가자율화 문제가 임기내내 정부의 부담으로 작용할 수도 있다.

설사 내년 상반기에 분양가자율화가 이루어지지 않더라도 원가연동제아래에서의 분양가인상은 불가피한 것으로 전망된다.

주공의 분석자료에서도 지적된 것처럼 금리자유화에 따른 건축비 인상이 불가피해 보이기 때문이다.

현행 원가연동제는 물가상승‧자재비상승‧노임상승 등을 감안해 표준건축비를 산정하도록 돼 있다.

내년에는 이같은 원가상승요인이 적지 않다.

원가연동제 실시이후 표준건축비는 91년 4월 12.8%, 91년 12월 6.3%가 올랐고, 올해에는 4%선에서 인상이 결정됐다.

그러나 지난 해 연말 한국주택협회가 건의했던 표준건축비 인상률은 12.5%였다.

주택업체들로서는 당시 자신들의 요구에 미흡했던 인상분을 내년 표준건축비 인상에 반영하려 할 것이 틀림 없다.

특히 올해 계속된 주택경기 침체와 금융실명제 실시 등으로 주택업체들의 자금사정이 매우 어려운 것이 현실이니만큼, 표준건축비 인상을 통해 이를 다소나마 해소하려 할 가능성이 많다.

정부로서도 분양가통제가 지니는 부정적 요인을 감안, 이들의 요구를 어느 정도 수용할 수밖에 없는 것이 현실이다.

무조건 붙잡아 두고만 있을 수는 없는 노릇이기 때문이다.

분양가문제와 련해 관내 아파트건축업자들은 몇가지 방안을 제시하고 있다.

우선 분양가의 전면적 자율화가 어렵다면 예컨대 주택협회등이 매년 주택생산원가를 조사해 객관적 원가자료를 준비하고 지자체에서 주택사업 인허가시 저구‧평형‧자재 등을 감안해 원가자료의 5~10% 범위내에서 분양가를 결정학 방안을 제시했다.

그러나 이러한 조치는 과도기적 조치로 끝나야 하며, 결국 분양가와 시가의 차이에 따른 프리미엄을 없개 위해 분양가자율화가 바람직하다고 지적했다.

아울러 주택자금을 자본시장으로부터 직접 조달하는 금융제도의 개선이 필요하다는 점을 지적했다.

결국 주택업계 관계자들은 물론 대부분의 전문가들도 만성적인 주택문제의 해결을 위해서는 분양가의 자율화가 필요하다는 점에 의견을 같이하고 있다.

그것이 장기적으로 집값의 안정에도 도움을 준다는 것이다.

분양가 자율화가 시행될 경우 옥포거송아파트, 고현대한아파트 관계자들은 내년인건비 상승률 12~15%, 자재비오름세 13~17%로 내다보고 적어도 평당 분양가격이 10~15%정도 오를 것으로 내다보고 있다.

그러나 이들의 주장과는 달리 관계공무원이나 부동산업계는 계속되는 건축 불경기와 경기침체로 분양실적이 저조한 아파트가 자금유통을 위해서는 적정선의 소폭 인상의 분양가가 제시될 것으로 전망하고 있다.

어쨌던 내년에는 분양가자율화 문제가 보다 현실적으로 떠오를 가능성이 높고, 그렇지 않더라도 건축비 인상에 따른 분양가상승은 불갈피할 것으로 보인다. 

수용자들로서는 이래저래 부담이 늘어날 가능성이 그만큼 커지고 있는 셈이다. 또한 아파트시장도 이러한 움직임에 따라 새로운 국면을 맞게 될 것으로 점쳐지고 있다. <서환욱 기자>