거제지역 부동산 경기 침체, 언제까지 이어지나
거제지역 부동산 경기 침체, 언제까지 이어지나
  • 박양석 기자
  • 승인 2017.01.16
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연간 아파트 매매·전세가격 하락폭 확대 추세
상가 부동산 임대료도 하락세 벗어나지 못해
유동인구 등에 따른 지역별 양극화 현상 뚜렷

지역 경기불황이 장기화됨에 따라 부동산 거래가 역시 하락세를 면치 못하고 있는 것으로 조사됐다. 거래량도 경기불황이 본격화되기 이전의 수준에 크게 미치지 못하고 있다.

상가 부동산 임대료 역시 계속 하락하고 있는 것으로 파악돼 자영업자의 영업상황이 좀처럼 회복되지 못하는 것으로 나타났다.

2015년부터 2016년까지 거제지역 부동산 매매 현황에 관한 한국감정평가원(이하 감평원)의 자료에 따르면 2015년 11월 기준 거제지역 주택매매는 705건, 순수 토지매매는 646건이 각각 성사됐다.

하지만 2016년 11월 주택매매는 52% 줄어든 339건에 불과했고, 토지매매는 22% 감소한 503건에 그쳤다. 다만 주택매매는 지난해 7월 최저점을 찍은 후 완만한 상승세를 보이고 있고, 토지거래량도 지난해 10월 이후 매매량이 증가추세로 돌아섰다.

2015년 11월부터 2016년 11월까지 거제지역 월별 주택매매 현황을 살펴보면 2015년 11월 705건이었던 주택매매는 같은 해 12월 385건으로 절반 가까이 감소했다.

이후 2016년 1월 336건, 2월 360건, 3월 421건, 4월 644건으로 꾸준히 증가하다 5월 278건으로 곤두박질 쳤다. 6월 231건, 7월 202건으로 바닥을 친 주택매매 건수는 8월 278건, 9월 335건, 10월 300건, 11월 339건으로 완만한 회복세를 보이는 것으로 조사됐다.

같은 기간 거제지역 순수 토지매매 현황의 경우 2015년 11월 646건에서 같은 해 12월 820건으로 늘었다가 2016년 1월 529건으로 줄었다.

2016년 2월 537건, 3월 723건으로 다소 회복하는 듯 했지만 4월 605건, 5월 642건, 6월 518건, 7월 522건, 8월 570건, 9월 397건, 10월 391건, 11월 503건으로 등락을 거듭했다.

하지만 거래가격은 여전히 하락세를 보이고 있다. 매매가격 하락이 본격화된 지난해 4월부터 12월까지 7월 한 달을 제외하고는 하락폭도 커졌다.

2017년 새해 들어 하락폭이 다소 줄어들었지만 단기간의 가격변동이기 때문에 하락폭이 감소세로 돌아섰다고 보기에는 아직 이르다는 분석이다.

전세가격은 지난해 7월 이후 하락폭이 줄어드는 듯 했지만 지난해 연말 급격히 하락했다. 전체적인 매매가격 하락폭에 비해서는 다소 작았다. 그러나 연간 매매가격의 하락추세와 비슷한 수준으로 꾸준히 하락하고 있는 것으로 나타났다.

주택과 토지의 거래량 증가추세에도 거래가격이 계속 하락하는 것과 관련 감평원 문종훈 부장은 "경기불황으로 인한 심리적인 요인이 크게 작용했거나 신규분양이 줄어든 경우 오래된 아파트의 가격 하락폭이 크기 때문에 전체적인 아파트 가격 하락에 영향을 줬을 수도 있다"고 분석했다.

주택매매는 지역적 편차가 큰 것으로 나타났다. 장평동 부동산 중개사 A씨는 "주택가격이 하락했지만 사려고 하는 사람이 없다"며 "실질적인 거래량으로는 2016년이 2015년의 절반에도 못 미치는 것 같다"고 푸념했다.

반면 옥포동 부동산 중개사 B씨는 "매매가격에 큰 변동은 없으며 거래도 어느 정도 이뤄지고 있다"면서 "예전에는 거래가 쉽게 이뤄졌지만 지난해부터는 거래당사자들이 더욱 심사숙고하는 등 거래성사까지 많은 시간이 소요되고 있다"고 말해 지역별로 차이를 보였다.

불경기로 상가규모 축소·타 업종 변경 사례 빈번

상가부동산 거래와 관련한 감평원 자료를 분석한 결과 2015년 2분기부터 임대료 하락이 시작된 것을 나타났다.

2015년 중대형 상가는 전 분기 대비 2%가 넘는 임대료 상승률을 보였지만 2분기에는 0.5% 감소했다. 이때부터 소규모 상가와 집합상가 등도 임대료가 하락하기 시작했다. 이는 불경기의 시작이 2016년부터가 아닌 2015년부터 시작됐다는 것으로 유추할 수 있는 부분이다.

중대형 상가는 2015년 2분기 이후 임대료 하락폭은 작았다. 하지만 하락은 지난해까지 이어졌다. 소규모 상가의 경우 2015년 3분기에 일시적으로 큰 폭으로 하락했고, 2015년 4분기 이후부터 2016년도까지 하락폭이 확대됐다. 집합상가는 대체로 완만한 하락세를 나타냈지만 지난해 3분기에 일시적으로 하락했던 것으로 파악됐다.

최근 1년간 상가별 임대료의 경우 중대형 상가가 -0.8%를 기록해 가장 작은 하락폭을 보였고 집합상가는 -2.0%로 하락폭이 가장 컸다. 소규모 상가는 -1.3%의 하락율을 보였다. 특히 소규모 상가의 경우 공실률이 0%로 나타났음에도 임대료는 계속 하락하는 추세다. 이는 소규모 상가의 매출상황이 어렵기 때문으로 풀이된다.

하지만 중대형 상가의 경우 공실률이 4.7%였던 지난해 1분기에 비해 3분기에는 12%로 급증했음에도 같은 기간 임대료는 0.6% 하락했다. 이는 공실률 0%인 소규모 상가의 임대료가 1.2% 감소한 것과 대조를 이룬다.

전체적인 부동산 경기 침체로 투자 수익률도 크게 줄어든 것으로 확인됐다. 2015년도 4분기 집합상가의 수익률은 2.33%를 기록해 상가 중 가장 높은 수익률을 보였으나 지난해 3분기에는 -0.11%를 기록해 가장 큰 폭으로 하락함과 동시에 수익률 또한 가장 낮아졌다.

같은 기간 중대형 상가는 2.17%에서 0.19%로 소규모 상가는 1.31%에서 0.61%로 각각 악화됐다. 본격적으로 경기가 악화된 지난해 2분기 이후 소규모 상가의 투자수익률은 개선된 것으로 나타나 상가 중 가장 높은 수익률을 기록했다.

고현동에서 상가를 운영 중인 C씨(여·52)는 "2015년부터 매출이 감소했다"며 "최근 매출은 1년 전에 비해 30% 이상 줄었다"고 하소연 했다.

중곡동에서 편의점을 운영하는 D씨(50)는 "2016년에는 2015년보다 매출이 반 토막이 났다"며 "울며 겨자먹기 식으로 편의점을 운영하고 있다"고 말했다.

지역 대형마트 한 관계자는 "경기불황에도 매출이 증가했다"며 "이는 외식을 줄이고 집에서 요리해 먹는 소비자들이 늘었고 거제사랑상품권 판매 저하로 전통시장의 매출이 줄어든 대신 대형마트로 소비자들이 몰렸기 때문"이라고 분석했다.

장평동 부동산업자 A씨는 "조선소 인근 면·동 지역 주택월세는 2015년에 비해 지난해 20% 이상 하락했고, 상가도 15% 이상 빠졌다"고 말했다.

그는 "50㎡ 이하의 소규모 상가는 어느 정도 거래가 유지되고 있지만 100㎡ 이상의 대규모 상가들은 한집 건너 한집씩 매물로 나와 있는 실정"이라며 "경기악화로 대규모 상가에서 소규모 상가로 축소하려는 사람들이 많다"고 밝혔다.

그러면서 "유동인구가 많고 수익성이 있는 지역은 여전히 거래가 유지되는 등 지역별 양극화 현상이 뚜렷해져 가고 있다"고 덧붙였다.

옥포동 부동산업자 B씨는 "불경기일수록 상가 거래가 활기를 띠는 경향을 보인다"며 "이는 불경기로 인해 상가 규모를 축소하거나 다른 업종으로 변경하는 사례가 빈번하기 때문"이라고 설명했다.

B씨는 또 "거제지역의 부동산 경기는 타 지역에 비해 아직까지도 활발한 편"이라며 "올 상반기에는 다소 회복될 것으로 내다보고 있다"고 말했다.


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