상가건물임대차보호법의 임시특례
상가건물임대차보호법의 임시특례
  • 정수진 칼럼위원
  • 승인 2021.04.26
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정수진 변호사/정수진 법률사무소
정수진 변호사/정수진 법률사무소

2020년과 올해 코로나19와의 공존이 계속되고 있습니다. 이로 인해 자영업자들의 어려움은 더욱 가중되고 있는 실정입니다.

주택 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법이 제정돼 있듯, 상가 임차인을 보호하기 위해 상가건물임대차보호법이 별도로 제정돼 있습니다. 다만 주택임대차보호법은 특별한 제한없이 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해 모두 적용되고 있으나 상가건물임대차보호법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하지 않는 임대차(거제시의 경우 현재 3억7000만원)에 한해서만 적용되고 있습니다.

본래 주택·상가건물 임차인은 임대인에 대해 '계약에 기한 권리를 갖는 채권자'로서, 계약에 따른 권리(임대차보증금반환청구권 등)는 계약 당사자 간에만 주장할 수 있는 것이 원칙입니다. 그러나 우리나라의 경우 채권적 전세제도(월세는 없거나 적고, 다액의 임대차보증금을 지급하고 별도로 전세권등기를 설정하지 않는 경우)가 성행하고 있고, 이와 같은 다액의 임대차보증금은 서민들의 재산 대부분을 차지하는 경우가 많아 이를 보호해줄 필요성이 만연했습니다. 그렇기에 의회에서는 '주택임대차보호법·상가건물임대차보호법'을 제정해 일정한 요건을 갖춘 경우 임대차보증금에 관해 대세적인 권리를 주장할 수 있도록 하게 됐습니다(임차권의 물권화 현상).

본래 주택 임대차관계에서는 임차인이 2기 이상 차임을 연체할 경우(민법 제640조) 상가건물 임대차관계에서는 임차인이 3기 이상 차임을 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있도록 규정돼 있었습니다(상가건물임대차보호법 제10조의8). 그러나 코로나로 경기침체가 지속되면서, 자영업자들이 영업제한 등으로 인해 상당한 타격을 입게 됐고 제때 월세를 지급하기조차 힘든 경우도 빈번하게 발생, 의회에서는 다음과 같이 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례를 제정하게 됐습니다.

'상가건물임대차보호법 제10조 9(계약 갱신요구 등에 관한 임시특례) 임차인이 이 법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조 제1항제1호, 제10조 4제1항 단서 및 제10조 8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다.'

이에 따라 상가건물 임차인이 지난해 9월29일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 임대인이 계약 해지를 요구할 수 있는 3기 이상의 차임에 포함되지 않으며, 임대인으로서는 임차인이 최장으로는 9개월 이상의 임료를 지급하지 않는 경우에만 임대차 계약을 해지할 수 있게 됐습니다.

위 특례는 코로나가 오랜 기간 극성을 부리고 있는 와중에, 대부분 영세자영업자인 임차인을 보호하기 위한다는 점을 고려한다면 긍정적이며 필요하기도 한 입법이라고 할 수 있을 것입니다.

다만 다소 아쉬운 것은 위 특례는 임대인의 사정은 전혀 고려하지 않은 채 제정돼 임대인이 전체적인 경기침체를 고려해 임차인으로부터 무보증 혹은 3개월치 임료 상당액의 임대차보증금만을 지급받고 임대차 계약을 체결한 경우 등에도 예외 없이 적용된다는 점입니다. 이러한 경우 임대인으로서는 추후 임대차보증금으로 월세를 충분히 공제할 수도 없는 사항에 처할 뿐만 아니라, 임대차 계약을 쉽사리 종료할 수도 없는 곤란한 상황에 놓여질 가능성도 다분하다고 할 것입니다.

서로 힘든 시기이지만 조금씩 양보·배려하면 한층 성숙할 수 있는 계기가 될 수 있을 것이라 생각됩니다. 즐거운 5월 보내길 바랍니다.


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