매매목적물이 가압류된 사유로 매매계약을 해제할 수 있는지?
매매목적물이 가압류된 사유로 매매계약을 해제할 수 있는지?
  • 거제신문
  • 승인 2014.07.03
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백영호 칼럼위원

▲ 백영호 변호사
【 질문】 甲은 乙로부터 전원주택을 매수하기로 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급하고 잔금을 지급하기 전 乙의 채권자 丙이 전원주택에 가압류를 한 경우 매매계약을 해제할 수 있는지?
 
【 답변】 민법 제546조에서 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있는데, 이 때 '채무의 이행이 불능이라는 것'은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말하는 것인바, 매매목적물에 대하여 가압류 또는 처분금지가처분 집행이 되어 있다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것은 아닙니다.

매도인의 소유권이전등기청구권이 가압류되어 있거나 처분금지가처분이 있는 경우에는 그 가압류 또는 가처분의 해제를 조건으로 하여서만 소유권이전등기절차의 이행을 명받을 수 있는 것이어서, 매도인은 그 가압류 또는 가처분을 해제하지 아니하고서는 매도인 명의의 소유권이전등기를 마칠 수 없고, 따라서 매수인 명의의 소유권이전등기도 경료하여 줄 수 없다고 할 것이므로, 매도인이 그 가압류 또는 가처분 집행을 모두 해제할 수 없는 무자력의 상태에 있다고 인정되는 경우에는 매수인이 매도인의 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 매매계약을 해제할 수 있습니다.

매매목적물인 부동산에 대하여 가압류집행이 되어 있다고 해서 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고, 다만 가압류채권자가 본안 소송에서 승소하여 매매목적물에 대하여 경매가 개시되는 경우에는 매매목적물의 매각으로 인하여 매수인이 소유권을 상실할 수 있으나 이는 담보책임 등으로 해결할 수 있고, 경우에 따라서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음에 그칩니다.

대법원은 매매목적물이 가압류되는 것을 매매계약 해제 및 위약금 지급 사유로 삼기로 약정하지 아니한 이상, 매수인으로서는 위 가압류집행을 이유로 매도인이 계약을 위반하였다고 하여 위 매매계약을 해제할 수는 없는 노릇이어서, 매도인이 받은 계약금의 배액을 매수인에게 지급하였다고 하더라도 그것은 매매계약에 의거한 의무에 의한 것이라고는 볼 수 없고 호의적인 지급이거나 지급의무가 없는데도 있는 것으로 착각하고 지급한 것이라고 보일 뿐이어서 위 위약금 지급과 위 가압류집행 사이에는 법률적으로 상당인과관계가 없다고 판시하였습니다(대법원 2008.06.26. 선고 2006다84874 판결).

따라서 甲은 전원주택이 丙에 의하여 가압류된 상태만으로는 매매계약을 해제할 수 없을 것이고, 다만 잔금지급을 거절할 수는 있을 것입니다.

다만 甲이 전원주택이 가압류되는 것을 매매계약 해제 및 위약금 지급 사유로 삼기로 약정했거나 乙이 丙의 가압류집행을 해제할 수 없는 '무자력의 상태'에 있다는 것을 입증한다면 소유권이전등기의무가 이행불능임을 이유로 계약을 해제할 수 있을 것입니다.


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