상가임대인이 임대차 기간 만료 3개월 후
보증금 증액 요구시 대응방법은 무엇일까
상가임대인이 임대차 기간 만료 3개월 후
보증금 증액 요구시 대응방법은 무엇일까
  • 거제신문
  • 승인 2014.02.19
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백영호 칼럼위원

▲ 백영호 변호사
[질문] 임차인 甲은 임대인 乙소유의 상가건물을 보증금 5,000만원에 임차해 영업 중인데, 乙은 임대차기간이 만료한 3개월 후 갑자기 甲에게 보증금 1,000만원을 올려주지 않으면 가게를 비우라고 요구하는 경우 甲의 대응방법은?

[답변] 상가건물임대차보호법 제10조는 『①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.』라고 규정하고 있습니다.

또한 상가건물임대차보호법 제9조 제1항은 『기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.』라고 규정하고 있으며, 상가건물임대차보호법 시행령 제4조는 『법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.』라고 규정하고 있습니다.

그러므로 임대인 乙은 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 것이므로 그 기간이 만료된 때에 전·임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고 있으므로 상가건물임대차보호법 제9조 제1항의 규정에 따라 그 임대차기간은 1년으로 볼 것입니다.

이 경우 임차인 甲은 언제든지 임대인 乙에 대해 계약해지 통고를 할 수 있고 임대인 乙이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생합니다.

따라서 임차인 甲은 갱신된 임대차기간 1년을 주장하거나 해지통고 할 수 있는 반면 임대인 乙은 갱신된 임대차 존속기간 중 다른 특별한 사유가 없는 한 계약해지의 통고를 할 수 없다 하겠습니다.

한편 상가임대인의 보증금 증액요구권은 청구 당시 보증금의 9%를 초과할 수 없는 것이므로 임차인 甲은 그 한도로 증액해 주고 상가건물임대차보호법이 정한 일정한 갱신거절의 정당사유가 없는 한 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사해 볼 수도 있을 것입니다. 


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