묵시적 갱신된 경우 주택임대차기간
묵시적 갱신된 경우 주택임대차기간
  • 거제신문
  • 승인 2013.07.03
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백영호 변호사
●질문 : 갑(甲)은 주택을 임대차기간 2년으로 주택임대차를 하여 임대차기간이 종료할 때까지 임대인과 아무런 말이 없어 자동 갱신된 것으로 알고 있었는데, 갱신 후 6개월이 지난 시점에서 주택이 매매되어 새로운 소유자 을(乙)이 월세인상 및 계약기간 조정 등을 이유로 새로운 계약을 체결할 것을 요구하는 경우 어떻게 하여야 하는지요?

●답변 : 주택임대차의 묵시적 갱신에 관하여 주택임대차보호법 "제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다."라고 규정하고 있고, 동법 "제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다.

따라서 임대차기간 만료전 6개월 이전이나 1개월 미만의 기간에 표시한 갱신거절의 통지는 효력이 없는 바 임대차기간만료와 함께 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차기간 2년으로 갱신됩니다.

다만 임차인은 동법 "제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다."라는 규정에 의하여 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있고 통지한날로부터 3개월이 지나면 2년간의 계약기간에서 해방될 수 있습니다.

그러나 임대인은 주택임차인을 보호하고자 민법의 특별법으로서의 주택임차보호법이 우선 적용되는바 민법 제635조 기간의 약정이 없는  임대차의 해지통고규정에 따라 6개월 전 해지통고를 할 수는 없고 2년의 묵시적 갱신기간에 구속됩니다.

또한 주택임대차보호법 "제3조(대항력 등) ③ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다"라는 규정에 의하여 임대차기간 중 주택의 소유자 변경이 있는 경우에도 임차인은 보호돼 새로운 소유자에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있습니다.

갑의 경우 주택임대차보호법에 의해 전 임대차와 동일한 조건의 계약기간 2년의 임대차계약이 갱신됐고, 을은 새로운 소유자로서 전 임대인의 권리·의무를 승계하였으므로 甲에 대한 월세 인상, 계약기간 조정 등의 새로운 계약 체결요구는 부당하므로 거절해야 할 것입니다. 다만 갑과 을의 부당한 요구에 대하여 임대인 을과의 신뢰 상실 등을 이유로 해지 통고하고 임대차를 종료할 수 있습니다.


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