최근 정부가 부동산 투기에 대하여 세제개편까지 논의하고 있고 부동산을 보유하고 있는 사람들은 자고 일어나면 새롭게 제시되는 각종 세제개편 관련 언론 보도에 현행의 양도소득세가 어떤 것인지 전문가마저도 헷갈리는 상황이다.

지금까지 양도소득세와 관련한 갖가지 세제개편 방향이나 토지거래허가구역, 투기지역 등 언론을 타고 보도됐지만 우리 거제시는 아직까지 규제대상에서 벗어나 있었다.

하지만 지난달 26일 오전 재정경제부차관 주재로 개최된 제44차 부동산가격안정심의위원회에서 최근 지가상승율이 전국평균을 상회한 거제시를 9월 29일부터 토지투기지역으로 고시하였다.

이에 따라 주택과 그에 부수되는 토지를 제외한 모든 부동산의 양도시 양도소득세를 실지거래가액으로 신고·납부해야 하므로 조세 부담은 상당히 늘어날 것으로 예상된다.

거가대교 착공, 대주그룹 조선소 유치 실패, 대단지 아파트에 유수기업들의 등장으로 인한 분양가 상승 등이 우리 거제를 투기지역으로 지정되게 하지 않았나 생각한다.

이러한 투기지역이라 할지라도 양도소득세와 관련한 절세테크를 말할 땐 언제나 현행 세법의 중과세 규정이 따라 다닌다.

이러한 중과세 규정을 피하면 합법적으로 엄청난 세금 절감 효과를 얻을 수 있기 때문에 중과세나 납세자에게 불리한 과세방식을 피하는 것도 중요한 절세 포인트다.

■ 고율의 세율로 양도소득세를 부담하는 경우를 피하자

현행 세법에선 기본적으로 부동산을 2년 이상 보유하고 파는 경우에는 9~35%의 초과누진세율이 적용된다. 그러나 부동산을 2년 미만 보유하다가 단기양도하는 경우에는 고율의 세율이 적용되는데 ▲1년 내에 양도하는 경우에는 50% ▲2년 내에 양도하는 경우에는 40%의 세율이 적용된다.

결국 1년 내에 양도하는 경우에는 양도소득세에 따른 소득할 주민세를 포함하여 절반이 넘는 돈을 세금으로 내야 하는 것이다. 따라서 부득이한 경우를 제외하고는 최소한 2년은 넘기는 것이 절세할 수 있다.

■ 보유기간에 따른 이익을 살피자

현행 세법에선 3년 이상 부동산을 보유하다가 양도할 땐 보유기간의 장단기에 맞춰 ▲3년 이상 5년미만은 10% ▲5년 이상 10년 미만은 15%(기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 25%) ▲10년 이상은 30%(기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 50%)의 장기보유특별공제로 양도차익의 일정률의 공제 혜택을 주고 있다.

따라서 3년미만 보유한 부동산을 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 받을 수 없고, ▲1세대3주택 ▲미등기 양도자산의 경우에는 부동산의 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제가 배제된다.

■ 취득시부터 실지거래가액 과세에 대비하자

정부에서는 양도소득세제를 기준시가 과세에서 실거래가 과세로 전환하고 있다. 실거래가는 기준시가로 계산할 때보다 아무래도 세금이 많아 질 수 밖에 없다.

이는 기준시가는 통상 시가의 70~80% 정도만을 반영하기 때문이다.

그러나 세금을 조금이라도 줄이기 위해서는 공제 받을 수 있는 필요경비 즉, 건물신축에 소요된 모든 비용(공사도급계약서,세금계산서,공사대금지급영수증 등), 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료, 공증비용, 인지대, 부동산취득시 매입한 채권의 매각시 발생한 손실(은행 또는 증권회사에 매각), 자산 취득시 상대방과의 분쟁으로 인한 소송비용·명도비용·인지대, 취득 후 본래용도를 변경하기 위한 비용, 엘리베이터 또는 냉·난방장치 설치비용, 개량·확장·증설 등 기타 자산의 취득에 소요된 모든 관련비용 등의 영수증을 빠짐없이 챙겨서 부동산을 취득한 시점부터 훗날 양도할 때까지 관련 영수증을 모아두는 세밀한 준비를 해야 한다.

그리고 무엇보다도 고액의 양도소득세가 예상되는 경우에는 관련 전문가와 상담하여 양도시기 등을 결정하는 것이 절세할 수 있는 최상의 선택이라 생각한다.