계약을 체결할 때 보통 계약금을 지급합니다. 보통 계약 내용의 총금액 10%정도를 계약금으로 지급하는 것이 관례인데 이와 관련된 분쟁도 많이 발생합니다.

계약금은 계약을 체결할 때 반드시 지급해야 하는 것은 아니지만 대부분 계약에서 계약금을 주고받는 경우가 많습니다. 이 경우 계약금이라는 것은 법적으로 어떤 의미가 있을까요?

계약금이 지급되면 계약이 성립됐다는 것을 증명해준다는 의미라고 할 수 있습니다.

만일 계약금을 지급한 뒤에 상대방과 계약체결 사실이 있는지에 대해서 다툴 경우에는 계약금 지급 사실의 입증만으로도 계약의 성립 사실이 입증될 수 있습니다.

계약금은 '위약금'의 성질을 갖는 것이 보통입니다. 만일 계약금을 받은 자가 계약을 위반한 경우라면 그 배액을 상환하게 되고, 반대로 계약금을 지급한 쪽이 계약상 책무를 위반하면 계약금을 몰수당합니다.

계약금은 '해약금'의 성질도 갖게 됩니다. 계약금을 교부한 자는 계약금을 포기함으로써, 이를 교부받은 자는 그 배액을 상환함으로써 계약을 자유롭게 해제할 수 있다는 의미입니다.

위약금에 관한 법원의 판단

위약금 명목으로 총 대금의 10%를 몰수당하면 경우에 따라서는 매우 큰 금액일 수 있어서 좀 지나친 경우도 있을 것입니다. 이 부분에 대해서 그동안 법원은 부당한 고액의 위약금의 경우는 적절한 범위로 감액하는 취지로 판결을 선고해 왔습니다.

우선 위약금의 경우는 일종의 손해배상액의 예정으로 볼 수 있는데, 보통 손해배상액의 예정에 있어서 지나치게 과다한 위약금에 해당한다면 법원은 이를 적절한 수준으로 감액하고 있습니다.

<자료제공: (유)세무법인 해법 ☎055)637-9340∼1>

판결사례

A씨는 2011년 3월 분양업체인 B사와 보증금 20억 여 원에 월 300만원에 빌라를 5년간 임차하기로 하는 계약을 체결하고 계약금으로 2억 원을 지급한 뒤에 5차례에 걸쳐서 나머지 보증금을 주기로 약정을 했습니다. 그러나 A씨는 보증금 2회분을 내지 못하자 B사는 임대차 계약을 해지한 뒤 계약금 2억 원을 돌려줄 수 없다고 통보했습니다. 이에 A씨가 계약금 반환 소송을 제기하였습니다.

재판부는 약관규제법상 불공정한 내용으로 보증금을 몰취하는 해당 위약금 규정 부분을 무효로 판단했습니다. 특히 공정거래위원회의 아파트표준임대차계약서의 내용을 언급하면서 과다한 손해배상의무를 부담시킨 것이라 판단했습니다.

재판부는 "임대보증금은 매매대금과는 달리 임대차기간이 종료되면 임차인에게 반환해야 할 돈이고, 임대인은 보증금 자체가 아니라 보증금을 원금으로 봐서 받을 수 있는 이자를 이익으로 한다"고 설명하면서 "전체 보증금의 10%를 위약금으로 한 특약을 약관으로 정해놓은 것은 임차인에게 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키는 것이므로 무료"라고 판단을 했습니다.

전세계약에서 보증금은 나중에 임차인에게 돌려줘야 할 돈입니다. 임대인이 취할 수 있는 이익이란 보증금의 이자 정도의 수입이라고 할 수 있기 때문에, 단순히 보증금의 10%를 위약금으로 정한다면 임차인에게 너무 가혹해지므로 적절한 위약금인지의 여부를 판단하는 기준은 이자 상당액의 10% 정도로 산정해야 한다는 취지의 판결로 유사한 계약관계에서 이러한 사안이 발생할 경우 참고하십시오.

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