거제시 수양지구 도시개발 과정에서 위임장의 효력과 사업절차상 하자가 논란이 되고 있다.

해당지역은 거제시 양정동 일원 21만1350㎡(6만3933평)이며, 현재 땅은 거의 대부분 개인 땅이다. 사업시행자는 '수양지구도시개발사업조합'이며 시행방식은 도시개발법에 의한 환지방식으로 추진된다.

하지만 땅 주인들은 '수양지구도시개발사업조합(가칭·이하 조합)'과 '사업 불인정 지주'로 나뉘어 대립하고 있다. 특히 지난달 25일 조합이 창립총회를 추진하면서 일부 지주로부터 징구한 위임장과 사업절차상 하자가 갈등의 핵심으로 떠올랐다.

위임장의 효력, 어디까지?

지난달 25일 조합 창립총회는 사업대상지 내 전체 지주 215명 중 참석 25명·위임 85명으로 과반을 넘겼다고 성원보고 됐다.

위임장은 조합정관을 고치거나 설계변경, 시공사 선정 등 사업에서 중요한 사항을 의결하는 총회에 참석할 수 없는 조합원의 의사를 반영하기 위해 사용된다. 선거로 치면 일종의 '부재자 투표'인 셈이다.

통상 생업에 바쁜 조합원이 많아 총회에 직접 출석하기 보다 대부분 서면결의를 통해 의사를 표시하기 때문에 위임장은 사업추진에 중대한 영향을 미칠 수밖에 없다.

하지만 현재 서면결의서 징구방법에 대해 명문화된 법규정이 없어 각종 부작용과 혼란이 곳곳에서 빚어지고 있다. 현행 도시개발법 등에 따르면 도시개발사업과 관련한 위임장 징구 방법에 대한 구체적인 규정은 없다.

문제는 조합 편의대로 위임장을 받다 보니 조합원 의사가 왜곡될 가능성이 크다는 것. 실제로 나이 든 노인 조합원을 대상으로 충분한 사전 설명없이 무조건 위임장 제출을 요구하는 경우도 적지 않다.

사업 불인정 지주측 한 지주는 "대부분의 위임장 제출 지주들은 조합 설립을 위한 위임장을 제출했을 뿐 의결권에 대한 위임을 한 것은 아니다"면서 "감보율 결정 등 재산권 행사에 대한 위임 의사는 더더욱 없었다"고 말했다.

그러면서 "일부 나이 든 노인 조합원을 상대로 '묻지마 동의' 방식의 위임을 받은 것으로 알고 있다"면서 "추후 부실 위임장에 대해 법적효력을 물을 예정"이라고 지적했다.

도시개발사업 시행절차, 적절한가?

지난 6일 지역 부동산 개발업자에 따르면 도시개발법에 근거한 도시개발사업은 우선 이 법 제3조 및 제4조에 의해 도시개발계획수립과 도시개발구역을 지정받아야 한다.

이는 시행절차 상 계획단계로서 사업 제안자가 기초조사와 개발계획을 수립해 시장에게 도시개발구역지정제안서를 제출해야 한다. 사업제안을 받은 시장은 주민공청회·공람·시 도시계획위원회 자문을 통해 제안내용의 수용여부를 3개월 이내에 제안자에게 통지하게 된다.

이 부동산 개발업자는 "시장의 도시개발구역 지정 요청을 받은 도지사는 관련 기관협의를 거쳐 도시개발구역을 지정·고시한다"며 "도시개발구역이 지정·고시되면 당해 도시개발구역은 '국토의계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 도시지역과 대통령령으로 정하는 지구단위계획구역으로 결정·고시된 것으로 간주한다"고 설명했다.

이 부동산 개발업자는 시행단계에 대해서도 설명했다. 그에 따르면 토지소유자가 도시개발을 위해 설립한 조합은 조합설립인가를 받은 후 사업시행자로 지정될 수 있다.

또 사업시행자는 지구단위계획이 포함된 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성해 지정권자의 인가를 받아야 한다.

지정권자가 실시계획을 작성하거나 인가해 관보 또는 공보에 고시한 실시계획 내용 중 도시관리계획(지구단위계획 포함)으로 결정해야 하는 사항은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 도시관리계획이 결정·고시된 것으로 본다.

이후 시행자는 환지설계·환지명세·청산대상 토지명세 등이 포함된 환지계획을 작성해 인가를 받는 절차를 거쳐야 한다. 이어 환지예정지가 지정되면 환지확정처분 및 등기촉탁 절차를 거쳐 청산금을 징수·교부하게 된다.

사업 불인정 지주 측의 한 지주는 "조합이 시행절차 상 계획단계도 거치지 않고 조합을 결성했다"며 "이런 절차적 문제를 안고 감보율 등을 결정한 것은 법적인 문제의 소지가 많다"고 주장했다.

이에 대해 조합 측 관계자는 "이번에 제출받은 위임장에는 정관의 심의·임원 선출·사업계획 설명(감보율 결정 포함) 등의 안건 심의도 위임하고 있다"면서 "위임장의 법적 효력에는 아무런 문제가 없다"고 주장했다. 그는 또 "총회를 통해 전체 조합원의 의사를 물어 사업을 제안할 예정이다"면서 "조합원들의 재산권을 다루는 문제인 만큼 신중하게 처리할 계획"이라고 밝혔다.

한편 조합이 추진 중인 환지방식은 토지를 매입하는 것이 아니라 감정가액을 바탕으로 토지를 확보한 뒤 개발 후 다시 토지로 되돌려주는 것을 말한다.

대체로 개발계획 안에는 학교, 도로 등 공공시설이 들어가게 돼 종전 소유하고 있던 토지보다는 개발 후 면적이 줄어들게 된다. 이때 줄어든 비율을 감보율이라고 한다.