중개사무소 개설등록 않은 자와의
법정수수료 초과 수수료약정의 효력
중개사무소 개설등록 않은 자와의
법정수수료 초과 수수료약정의 효력
  • 거제신문
  • 승인 2014.06.05
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백영호 칼럼위원

▲ 백영호 변호사
【 질문】 甲은 자신의 임야에 대하여 중개사무소 개설등록을 하지 않은 乙에게 중개수수료로 1억원을 지급하기로 약정하고 의뢰하여 매도하였는데, 약정한 수수료를 지급해야 하는지?
 
【 답변】 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률'(구 부동산중개업법)은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 부동산중개 업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립해 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하고 있습니다.

중개업자가 구 부동산중개업법 등 관련 법령에 정한 한도를 초과해 수수료를 받는 행위는 물론 위와 같은 금지규정 위반 행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적·탈법적 거래를 조장해 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다.

또한 부동산의 거래가격이 높고 부동산중개업소의 활용도 또한 높은 실정에 비추어 부동산 중개수수료는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청되고 고액의 수수료를 수령한 부동산 중개업자에게 행정적 제재나 형사적 처벌을 가하는 것만으로는 부족하고 관련 법령에 정한 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있으므로, 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당하고, 따라서 구 부동산중개업법 등 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효입니다(대법원 2007.12.20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결).

또한 공인중개사 자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 규정도 강행법규에 해당합니다(대법원 2010.12.23. 선고 2008다75119 판결).

다만 공인중개사 자격이 없는 자가 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 '중개를 업으로 한' 것이 아니라면 그에 따른 중개수수료 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 할 것은 아니고, 다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있습니다.

따라서 甲은 중개사무소 개설등록을 하지 않은 乙에게 중개수수료로 1억원을 지급하기로 하는 약정은 강행법규 위반으로 무효이므로 수수료를 지급하지 않아도 되나, 다만 乙이 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 '중개를 업으로 한' 것이 아니라면 약정한 금액이 아니라 신의칙 상 상당한 정도의 보수액을 지급하면 될 것입니다.


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