중개인 착오로 매수 시 계약 취소가능성
중개인 착오로 매수 시 계약 취소가능성
  • 거제신문
  • 승인 2013.10.02
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백영호 칼럼위원

▲ 백영호 변호사
·질문 : 甲은 부동산중개업자 乙의 중개로 점포를 매수하였는데 중개인 乙의 말만 믿고 점포를 현장 확인하지 않고 매매계약을 체결하였으나, 그 후 중개인 乙의 혼동으로 다른 점포를 매수한 것으로 밝혀진 경우 甲이 매매계약을 취소할 수 있는지?

·답변 : 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조(중개대상물의 확인·설명) 제1항은 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다고 규정하고 있습니다.

거래 당사자 사이의 권리의 득실변경에 관한 행위의 알선을 업으로 삼고 있어 고도의 직업적인 주의의무를 부담하고 있는 부동산중개업자의 지위나 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상의 손해를 받게 할 때에는 그 손해를 배상하도록 한 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조의 규정에 비추어 보면, 부동산중개업자에게 중개를 의뢰하여 매매 등의 계약을 체결하는 일반인으로서는 부동산중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그의 개입에 의한 거래 조건의 지시, 설명에 과오가 없을 것이라고 믿고 거래하는 것이라는 점, 매수인이 중개업자의 말을 믿어 착오에 빠지게 되었지만 중개업자가 착오에 빠지게 된 과정에 명확하게 당해 점포를 지적하지 아니하였던 매도인의 잘못도 개입되어 있는 점, 중개인을 통하여 하는 부동산 매매 거래에 있어 언제나 매수인 측에서 매매 목적물을 현장에서 확인하여야 할 의무까지 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라 매매 당사자에게 중개업자가 매매 목적물을 혼동한 상태에 있는지의 여부까지 미리 확인하거나 주의를 촉구할 의무까지는 없다고 할 것인 점 등 매매 중개와 계약 체결의 경위 및 부동산 매매 중개업의 제반 성질에 비추어 볼 때, 매수인이 다른 점포를 매매계약의 목적물이라고 오인한 과실이 중대한 과실이라고 단정하기는 어렵고, 매수인과 매도인 쌍방을 위하여 중개행위를 한 중개업자 스스로 매매계약의 목적물을 다른 점포로 오인한 채 매수인에게 알려 준 과실을 바로 매수인 자신의 중대한 과실이라고 평가할 수도 없습니다(대법원 1997.11.28. 선고 97다32772 판결 등).

점포의 매매에 있어 매매목적물, 즉 점포의 동일성은 매매계약의 중요부분에 해당하고, 중개업자 乙 스스로 매매계약의 목적물을 다른 점포로 오인한 채 매수인 甲에게 알려 준 과실을 바로 매수인 甲 자신의 중대한 과실이라고 평가할 수도 없는 것이므로 다른 특별한 사정이 없다면 매수인 甲은 민법 제109조 착오를 이유로 매매계약을 취소할 수 있다 할 것입니다.


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